¿Se puede vender una vivienda sin cédula de habitabilidad vigente?
En Catalunya, la cédula de habitabilidad es un documento obligatorio para vender, alquilar o ceder una vivienda. No se trata de un mero trámite administrativo: su ausencia puede afectar directamente a la validez registral de la compraventa, a la obtención de servicios básicos o a la posibilidad de acceder a ayudas públicas. Sin embargo, en la práctica notarial, existen supuestos en los que la escritura puede otorgarse incluso sin este documento, siempre que el comprador lo acepte de forma consciente.
¿Qué función tiene la cédula de habitabilidad en una compraventa?
La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene, seguridad y solidez establecidos por la normativa catalana. Es expedida por la Generalitat de Catalunya tras una inspección técnica realizada por un arquitecto o aparejador y registrada oficialmente.
El notario, al autorizar una escritura de compraventa, debe comprobar que este documento esté vigente y que la vivienda que se transmite está legalmente habilitada para ser habitada. Sin embargo, si el comprador manifiesta expresamente su conformidad en adquirir el inmueble sin cédula, y asume por escrito las posibles consecuencias, el notario puede seguir adelante con la firma.
Documentos que se deben presentar al notario
- Cédula de habitabilidad en vigor, expedida por la Generalitat.
- Si no se dispone de ella: cláusula expresa del comprador aceptando la transmisión sin cédula.
- Advertencia notarial obligatoria sobre posibles sanciones o limitaciones administrativas.
ERROR FRECUENTE: Firmar sin advertir formalmente la ausencia de cédula puede derivar en sanciones para el vendedor y bloquear la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué consecuencias tiene vender sin cédula?
Aunque la escritura puede otorgarse legalmente si hay consentimiento, la venta sin cédula tiene efectos prácticos importantes. En primer lugar, muchos registros de la propiedad pueden rechazar la inscripción de la escritura si falta este documento. En segundo lugar, el comprador podría tener dificultades para contratar suministros básicos como agua, luz o gas si no puede acreditar la habitabilidad legal del inmueble. Además, en el caso de futuras reformas o solicitudes de subvención, la ausencia de cédula puede ser un impedimento grave.
En caso de inspección por parte de la administración, el vendedor podría enfrentarse a sanciones económicas por no haber cumplido con la normativa catalana, especialmente si se demuestra que la vivienda no estaba en condiciones de ser habitada legalmente.
RECOMENDACIÓN TÉCNICA: Antes de acudir al notario, solicita la cédula de habitabilidad y verifica su vigencia. Si la vivienda no dispone de una cédula actualizada, tramítala cuanto antes con un técnico habilitado para evitar problemas legales.
Conclusión
Vender sin cédula de habitabilidad en Catalunya es legalmente posible si el comprador acepta por escrito esta condición. No obstante, esta práctica implica riesgos importantes que pueden perjudicar tanto al comprador como al vendedor. La cédula es un documento clave para garantizar la legalidad de la operación y facilitar todos los trámites posteriores. En COWAT te ayudamos a obtener o renovar tu cédula de forma rápida, profesional y conforme a la normativa vigente.
