¿Qué certificados revisa un notario en una herencia de vivienda?
En Catalunya, las transmisiones mortis causa de viviendas están sujetas a la misma normativa que las compraventas. En 2025, los notarios deben comprobar la existencia de la cédula de habitabilidad y del certificado energético en las herencias. Aunque la ausencia de estos documentos no siempre impide la formalización de la escritura, sí afecta a la inscripción registral y a la validez de posteriores operaciones.
La cédula de habitabilidad en herencias
La Ley 18/2007, modificada por el Decreto Ley 1/2025, exige que toda vivienda transmitida cuente con una cédula de habitabilidad vigente. En el caso de las herencias, esta obligación también es aplicable. El notario debe dejar constancia en la escritura de su existencia o, en su defecto, de la renuncia expresa de los herederos. Sin embargo, la falta de cédula puede bloquear trámites posteriores como el alta de suministros o la venta del inmueble heredado.
ERROR FRECUENTE: Firmar la escritura de herencia sin comprobar la vigencia de la cédula. Aunque el notario puede autorizarla, el Registro de la Propiedad puede suspender la inscripción.
El certificado energético en transmisiones mortis causa
El certificado de eficiencia energética, regulado a nivel estatal por el Real Decreto 390/2021, también debe figurar en la escritura pública de la herencia. El notario debe advertir a los herederos de su obligatoriedad y reflejar su entrega o compromiso de aportación posterior. No obstante, a diferencia de la cédula, la falta del certificado no impide de forma automática la inscripción registral, aunque sí puede acarrear sanciones administrativas.
Papel del notario en el control documental
El notario actúa como garante del cumplimiento legal, asegurando que las partes son conscientes de las obligaciones derivadas de la transmisión de la vivienda. En el caso de las herencias, su función se centra en:
- Verificar la existencia de los certificados exigidos.
- Incluir en la escritura menciones expresas sobre la entrega o la renuncia.
- Advertir a los herederos sobre las consecuencias legales de la omisión.
RECOMENDACIÓN TÉCNICA: Antes de aceptar la herencia de una vivienda, solicita al técnico acreditado la renovación o emisión de los certificados. Esto evita bloqueos en el registro y sanciones posteriores.
Normativa aplicable
Las obligaciones notariales en herencias están reguladas por:
- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda en Catalunya, modificada por el Decreto Ley 1/2025.
- Real Decreto 390/2021 sobre certificación energética de edificios.
- Doctrina registral y guías de los Colegios Notariales de Catalunya (col-leginotaris.cat).
Conclusión
En 2025, los notarios en Catalunya revisan tanto la cédula de habitabilidad como el certificado energético en herencias de viviendas. La primera es imprescindible para la inscripción registral, mientras que el segundo, aunque más flexible, es obligatorio por normativa estatal. Preparar estos documentos con antelación asegura que la herencia pueda inscribirse sin incidencias y evita sanciones administrativas. En COWAT asesoramos a herederos y familias en la obtención de certificados para transmisiones mortis causa.
