Un problema que muchos compradores descubren demasiado tarde
Firmar ante notario una compraventa de vivienda en Catalunya no garantiza que el proceso termine con éxito. Muchos compradores creen que, una vez rubricada la escritura pública, el inmueble ya es legalmente suyo. Sin embargo, si faltan documentos obligatorios como la cédula de habitabilidad o el certificado energético, el Registro de la Propiedad puede rechazar la inscripción. Esto significa que la operación queda incompleta y el comprador no adquiere plena seguridad jurídica sobre la vivienda.
El papel del notario: advertir pero no sustituir
El notario tiene la función de informar y advertir a las partes de sus obligaciones legales. En la práctica, si comprador y vendedor aceptan firmar aun sin disponer de los certificados, el notario puede autorizar la escritura dejando constancia de la renuncia expresa. No obstante, esta flexibilidad no asegura que el Registro de la Propiedad dé por válido el título. La escritura sin certificados puede ser válida civilmente, pero ineficaz registralmente.
Exigencias del Registro de la Propiedad
Para inscribir la compraventa, el registrador necesita comprobar que la vivienda cumple con los requisitos básicos de habitabilidad y eficiencia energética. Estos requisitos se acreditan con dos documentos esenciales:
- Cédula de habitabilidad vigente: acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de salubridad y habitabilidad.
- Certificado de eficiencia energética: documento regulado por el Real Decreto 390/2021 que informa de la calificación energética de la vivienda y debe estar registrado en el ICAEN.
Si alguno de estos documentos falta, el registrador tiene la potestad de suspender la inscripción o directamente denegarla.
Consecuencias legales de una inscripción denegada
Las consecuencias de intentar inscribir una compraventa sin certificados son múltiples y de gran impacto para el comprador:
- Inseguridad jurídica: el comprador no figura como titular registral y, por tanto, no tiene plena protección frente a terceros.
- Imposibilidad de hipotecar: sin inscripción, ningún banco concederá una hipoteca sobre la vivienda adquirida.
- Problemas con suministros y ayudas: la falta de cédula puede bloquear la contratación de agua, luz o gas, y la ausencia de certificado energético impide acceder a subvenciones vinculadas a eficiencia energética.
- Posibles sanciones administrativas: la Generalitat de Catalunya puede sancionar al propietario por transmitir o publicitar inmuebles sin certificados vigentes.
ERROR FRECUENTE: Confiar en que la renuncia del comprador en la notaría evita problemas posteriores. Aunque se acepte firmar sin certificados, el Registro puede igualmente rechazar la inscripción.
Casos en los que puede haber flexibilidad
La normativa contempla algunas excepciones puntuales en las que la falta de certificados no impide inscribir la compraventa:
- Viviendas en ruina o en proceso de rehabilitación, siempre que exista una declaración responsable y un compromiso de regularizar la situación.
- Inmuebles adquiridos con la finalidad de ser reformados de manera integral, en cuyo caso la presentación de la cédula puede diferirse hasta finalizadas las obras.
- Transmisiones hereditarias en las que los herederos aceptan recibir el inmueble con la obligación de gestionar los certificados posteriormente.
Sin embargo, incluso en estos casos, el registrador puede exigir garantías adicionales o condicionar la inscripción a la futura presentación de la documentación.
Normativa aplicable en Catalunya
La obligación de disponer de certificados está regulada por varias normas de rango estatal y autonómico:
- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda en Catalunya, que establece la cédula de habitabilidad como documento obligatorio.
- Decreto Ley 1/2025, que refuerza el régimen sancionador y la obligación de informar sobre certificados en contratos y anuncios.
- Real Decreto 390/2021, que regula la certificación energética de los edificios.
- Normativa europea en materia de eficiencia energética, de aplicación directa en Catalunya.
La importancia de planificar antes de la firma
Un comprador precavido debe exigir los certificados antes de acudir a la notaría. No basta con confiar en la buena voluntad del vendedor o en una promesa de entrega futura. La única forma de garantizar la inscripción inmediata y sin incidencias es contar con la documentación completa desde el inicio. La cédula y el certificado energético deben estar vigentes y correctamente registrados en los organismos competentes.
RECOMENDACIÓN TÉCNICA: Verifica siempre con antelación que los certificados están en vigor y registrados oficialmente. Solicita al vendedor copias digitales y comprueba su validez en los portales oficiales de la Generalitat.
Conclusión
Firmar una compraventa sin certificados puede parecer una forma rápida de cerrar un acuerdo, pero en realidad abre la puerta a graves problemas legales y registrales. El Registro de la Propiedad puede rechazar la inscripción, lo que deja al comprador sin titularidad registral y sin acceso a financiación o servicios básicos. La única forma de evitarlo es preparar toda la documentación técnica con antelación. En COWAT ofrecemos un servicio integral de gestión de certificados para que cada compraventa se realice con plenas garantías jurídicas y sin bloqueos posteriores en el Registro.
