Una normativa en constante evolución que impacta en propietarios y compradores
En Catalunya, tanto la cédula de habitabilidad como el certificado energético son documentos obligatorios para cualquier compraventa o alquiler de vivienda. Durante 2024 y 2025, la normativa catalana ha experimentado una serie de actualizaciones que refuerzan las exigencias legales en materia de eficiencia energética, publicidad inmobiliaria y condiciones de habitabilidad. Estos cambios responden tanto a compromisos europeos como a la necesidad de dar respuesta a un mercado residencial cada vez más tenso.
Novedades en certificación energética
Desde el 1 de enero de 2025, se han introducido varias modificaciones relevantes en relación con los certificados de eficiencia energética:
- Prohibición de subvenciones a sistemas basados en combustibles fósiles: ya no se conceden ayudas públicas para instalaciones de calderas de gasoil, carbón o gas que no cumplan con criterios renovables.
- Obligación de digitalización: todos los certificados energéticos deben emitirse y registrarse electrónicamente en el portal del ICAEN. No se aceptan versiones en papel ni escaneadas.
- Registro Digital de Edificios: la Generalitat impulsa un sistema de archivo centralizado que permitirá consultar de forma telemática el historial energético de cada inmueble.
- Mayor control en la publicidad inmobiliaria: los portales de compraventa y alquiler están obligados a mostrar la etiqueta energética en cada anuncio. No hacerlo constituye una infracción sancionable.
ERROR FRECUENTE: Confiar en certificados antiguos sin actualizar. La normativa establece que la vigencia máxima es de 10 años, y un documento caducado invalida la operación inmobiliaria.
Nuevas obligaciones en materia de habitabilidad
El Decreto Ley 1/2025 ha modificado aspectos clave de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda en Catalunya. Entre las novedades destacan:
- Refuerzo del control en zonas tensionadas: en municipios declarados como mercados residenciales tensionados, se exige mayor transparencia en los contratos de arrendamiento, incluyendo referencias al precio de alquiler máximo permitido.
- Publicidad regulada: los anuncios de viviendas en alquiler o venta deben incluir de manera obligatoria el número de cédula de habitabilidad vigente. No hacerlo se considera infracción administrativa.
- Mayor vigilancia notarial: los notarios deben verificar no solo la existencia de la cédula, sino también su validez y adecuación a la normativa vigente.
- Obligación de actualización inmediata: cualquier reforma sustancial en la vivienda que afecte a dimensiones, ventilación o instalaciones obliga a solicitar una nueva cédula de habitabilidad.
Consecuencias legales de incumplir la normativa
Los propietarios que no cumplan con las nuevas obligaciones se exponen a importantes consecuencias:
- Sanciones económicas: la Generalitat puede imponer multas que oscilan entre los 3.000 y los 90.000 euros según la gravedad de la infracción.
- Bloqueo de operaciones: las escrituras públicas no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad si no se presentan certificados vigentes.
- Pérdida de acceso a ayudas públicas: la falta de documentación actualizada excluye al propietario de subvenciones de rehabilitación y eficiencia energética.
ERROR FRECUENTE: Publicar un anuncio de alquiler sin adjuntar el número de cédula. Con el nuevo régimen sancionador, esta omisión puede conllevar multas inmediatas.
Fuentes legales y organismos competentes
Las actualizaciones legales en Catalunya se encuentran publicadas en los siguientes organismos oficiales:
- DOGC: Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, donde se publican los decretos y leyes aplicables.
- ICAEN: encargado de la certificación energética y del registro oficial de certificados.
- Agència de l’Habitatge de Catalunya: responsable de la concesión de cédulas de habitabilidad.
- Colegios Notariales y Registradores: actúan como garantes de que las operaciones inmobiliarias cumplen con las exigencias legales.
Impacto en propietarios e inquilinos
Los cambios normativos afectan tanto a quienes quieren vender como a quienes buscan alquilar o comprar. Para el propietario, suponen la obligación de actualizar documentos antes de iniciar cualquier operación. Para el inquilino o comprador, representan una mayor seguridad jurídica, ya que se garantiza que la vivienda cumple con estándares mínimos de habitabilidad y eficiencia energética.
RECOMENDACIÓN TÉCNICA: Antes de iniciar una operación inmobiliaria, consulta si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada o si tu inmueble entra en supuestos especiales de la nueva normativa. Esto evitará rechazos en notaría y sanciones posteriores.
Conclusión
Las modificaciones introducidas en 2025 refuerzan el marco normativo de la vivienda en Catalunya, con especial atención a la eficiencia energética y a la transparencia en el mercado inmobiliario. La actualización de certificados y la correcta publicidad de los mismos son ahora más relevantes que nunca. En COWAT ayudamos a propietarios y gestores a cumplir con estas nuevas exigencias, garantizando que cada operación inmobiliaria se realice con plena validez legal y sin riesgos de sanción.
